2016土《土地估价实务》模拟题(二)

概要：征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。 三、某公司于20xx年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为xx年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于20xx年8月动工兴建一座综合楼。20xx年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款? 项目其他资料如下： 1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。 2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。 3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。 4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年

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第一部分 计算题　　共3题，各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
　　一、某企业20xx年9月以有偿出让方式取得某地块xx年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为xx年，残值率为5%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。请评估该宗地在20xx年9月的价格。
　　二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为xx年。据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。
　　三、某公司于20xx年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为xx年，该地块规划为综合，容积率为3。该公司于20xx年8月动工兴建一座综合楼。20xx年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款?
　　项目其他资料如下：
　　1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。
　　2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
　　3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。其余用于对外出租，预计出租率为90%。
　　4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为xx年，残值率为3%。当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。
　　第二部分 案例分析
　　共1题，60分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。
　　四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中，宗地A为一旧住宅，土地总面积8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地总面积7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地总面积为1500平方米，除让用途为商业，出让年期为xx年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为xx年，由于缺乏资金，该宗地已现值5年。
　　上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0-3.5。请根据以上情况，回答下列问题：
　　1、市土地储备收购中心在对宗地A进行收购补偿时时，有人认为只要对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
　　2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地进行评估，请简述评估思路;
　　3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?
　　4、根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
　　5、该中心区域整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
　　6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
　　(1) 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
　　(2) 可以选用哪两种方法进行估价，为此应收集哪些资料。第三部分 土地估价报告改错题
　　五、共1题，40分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。
　　土地估价技术报告
　　第一部分 总 述
　　一、估价项目名称
　　公司位于××区××路××号用地地价评估
　　二、委托估价方(略)
　　三、受托估价方(略)
　　四、估价对象
　　估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595.58平方米。
　　五、估价目的
　　本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据
　　六、估价依据
　　(1)《中华人民共和国土地管理法》
　　(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
　　(4)《城镇土地估价规程》。
　　(5)《土地估价报告规范格式》(1996)
　　(6)××省关于土地管理的法律、法规。
　　(7)评估委托书
　　(8)估价对象《房屋所有权证》
　　(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。
　　七、价格定义
　　估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度不场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十多年的土地价格。
　　八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。
　　九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
　　十、估价结果
　　估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：
　　委估土地面积：595.58平方米
　　单位面积地价;4485.25元/平方米

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