土地估价师资格考试试卷之土地估价实务

概要： 3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。 4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。 四、评估过程： 土地部分 1．征地成本费： 根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米 2．三通一平费用：86.00元/平方米 3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米） 开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。 4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米） 5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米） 因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。 6．单位地价：267.23元/平方米 7．年租金额： 年纯收益（年租金额）

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本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。 
    1．（本题20分）土地估价报告： 
    一、评估对象概况： 
    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。 
    二、评估目的： 
    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。 
    三、评估依据： 
    1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 
    2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。 
    3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。 
    4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。 
    四、评估过程： 
    土地部分 
    1．征地成本费： 
    根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米 
    2．三通一平费用：86.00元/平方米 
    3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米） 
      开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。 
    4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米） 
    5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米） 
      因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。 
    6．单位地价：267.23元/平方米 
    7．年租金额： 
      年纯收益（年租金额）=地价×还原利率 
      根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。 
      即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年） 
    地上物部分 
    1．已拆除和待拆除部分： 
名称 
面积(平方米) 
结构 
成新 
重置价(元/平方米) 
估价额(元) 
  
围墙 
357.68 
砖实砌 
8 
46.00 
11445.76 
厕所 
16 
砖木瓦 
6 
150.00 
1440.00 
粉碎房 
44.4 
砖石棉瓦 
7 
200.00 
6216.00 
废料棚 
16 
砖石棉瓦 
7 
200.00 
2240.00 
电焊间 
14 
砖墙瓦顶 
9 
390.00 
4914.00 
仓库 
28 
砖混 
9 
390.00 
9828.00 
化验室 
28 
砖混 
9 
390.00 
9828.00 
库房 
112 
  
砖石棉瓦 
7 
200.00 
15680.00 
水泥路 
300 
水泥 
9 
20.00 
5400.00 
合计 
            66991.00 
    2．出租部分 
    二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。 
      房屋部分：重置价        620元/平方米 
                小区配套      48元/平方米 
                商业网点      40元/平方米 
                合    计      744元／平方米 
                估计额=744×138.6=103118.40（元） 
      土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）  。